Les statuts de loueurs de meublés :
Les loueurs en meublés particuliers, qu’il s’agisse de location meublée classique ou de location de vacances se voient affectés de deux statuts juridiques et fiscal possibles en fonction du montant des recettes locatives et de l’importance de ce montant au regard du reste des revenus du foyer fiscal.
Ces deux statuts imposent une déclaration des revenus locatifs au titre des BIC (ou micro-BIC), au contraire de la location non meublée (nue) qui implique une déclaration au chapitre des revenus fonciers.
Un propriétaire est considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :
Ce statut est automatiquement défini par ces éléments de revenu. Il n’est pas possible d’opter pour un statut de LMP.
Le loueur de meublé est professionnel lorsqu’il ne remplit pas les conditions pour être loueur en meublé non professionnel.
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
En conséquence, il a le statut de loueur en meublé professionnel lorsqu’il remplit les deux conditions suivantes :
Obligations administratives
Les statuts de LMNP et de LMP doivent faire l’objet d’une déclaration d’activité avec une procédure différente.
L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès du greffe du Tribunal de commerce dont dépend la location de vacances.Elle peut aussi être faite sur le site de Infogreffe.fr.
L’inscription doit être faite les premiers 15 jours du début de la location de l’hébergement au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921).
Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime d’imposition choisi (Micro-BIC ou réel).
La déclaration d’activité se fait auprès du CFE (centre de formalités des entreprises) de l’URSAFF dans la plupart des cas. Si l’activité est commerciale (parahotelière, avec des services de petit déjeuner, ménage journalier, etc. ) c’est le CFE de la Chambre de Commerce et de l’Industrie qui doit prendre en charge l’inscription.
Inscription au registre du Commerce et des Sociétés n’est plus obligatoire
Le Conseil Constitutionnel a rendu une décision importante le 8 février 2018 impliquant qu’il n’est plus nécessaire d’être inscrit au RCS pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Le Projet de loi de finances pour 2020 supprime cette condition de l’article 155 du Code général des impôts.
En cas de locations multiples qui dépendent de CFE différents
Dans ce cas, l’inscription doit être faire dans le CFE dont dépend la location de vacances qui génère le plus de revenus.
Les CFE
Les CFE sont les organismes chargés de gérer l’enregistrement, la modification ou la cessation des activités économiques. Ils dépendent (hélas) d’entités différentes en fonction de la nature de l’activité, rendant la situation complexe pour le créateur d’entreprise : Chambre de commerce pour les activités commerciales, Ursaff, Caisse générale de sécurité Socile, Chambre des métiers pour les artisans, Chambre d’agriculture, etc.
Il ne faut pas confondre cet acronyme avec celui de la Cotisation Foncière des Entreprises, impôt foncier.
Les implications fiscales
Le traitement fiscal des revenus et des plus-values dégagées par l’activité de location de vacances est très différent selon que le loueur particulier a un statut LMP ou LMNP.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet d’imputer les déficits de l’activité locative sur les revenus globaux soumis à l’impôt sur le revenu pendant 6 ans. Attention, cela ne concerne pas les amortissements, qui restent seulement déductibles des revenus de la même catégorie (BIC).
Le statut non professionnel (LMNP) ne permet d’imputer les déficits de l’activité locative que sur les revenus de même nature (BIC).
La soumission du bénéfice locatif aux charges sociale est une mesure récente qui a considérablement réduit l’intérêt du statut de loueur en meublé professionnel. Les cotisations sociales peuvent osciller entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés. Un forfait minimal de 1145 euros (2021) est dû en cas en cas de déficit.
Les LMP sont exonérés de l’IFI (Impôt sur la Fortune immobilière) sous certaines conditions.
Les LMP (professionnels) sont soumis à des prélèvements sociaux sur les revenus d’activité (9,7%), tandis que les LMNP (non professionnels) sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital (17,2%).
La différence entre LMP et LMNP concerne aussi le traitement fiscal des plus-values de cession du bien.
La plus-value des biens locatifs appartenant à des LMNP est soumise à la fiscalité des particuliers. Le bien n’étant pas amorti comme en LMP :
Calcul de la plus-value immobilière = prix de cession – prix d’acquisition – abattements divers
Prélèvements sociaux : 17,2%
Contrairement au LMNP soumis à une fidcalité personnelle sur les plus-value, le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) régime des plus values professionnelles.
1. Réintègration des amortissements
Le Loueur en meublé professionnel peut déduire les amortissements de son revenu fiscal. En revanche, ces derniers doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Plus-value = Prix de cession – prix d’achat + Amortissements
Par exemple, si un bien est acheté 500.000 €, revendu 600.000 € et ayant fait l’objet d’un amortissement de 80.000 €, la plus value sera de 600.000 € -500.000 € +80.00 € = 180.000 €
2. Scission de la plus value de long terme et de court terme
En vertu de de ce qui précède, la plus-value peut être divisée en deux composantes : la plus-value de long terme et les amortissements (ou plus-value de court terme), qui ont des règles d’imposition différentes :
Dans l’exemple ci-dessus, la plus-value de long terme est de : 600.000 € -500.000 € = 100.000 €,
la plus-value de court terme (amortissements) est de : 80.000 €